WASZE PYTANIA O PRAWO BUDOWLANE - 35M2

27 lutego 2019
Na naszym Facebooku opublikowaliśmy post pod którym mogliście zadawać pytania związane z budowaniem domków/ budynków gospodarczych do 35m2.  W tekście niżej prezentujemy odpowiedzi na wszystkie pytania jakie otrzymaliśmy.







Witam mam pytanie: budynek do 35m2 można postawić do wysokości 5m z dachem 2 spadowym, czy na "poddaszu" można zrobić dodatkowa przestrzeń użytkowa, trzeba to gdzieś zgłaszać ze jest dodatkowa powierzchnia użytkowa oprócz tej na dole, czy to już nie będzie budynek na zgłoszenie?


Maksymalna wysokość 5 m przy dachach stromych dotyczy tylko altan działkowych budowanych na terenie rodzinnych ogrodów działkowych. Jeśli chodzi o inne budynki o powierzchni do 35 m2 budowane na zgłoszenie, np. budynki gospodarcze czy letniskowe, to prawo budowlane nie wprowadza ograniczeń co do ich wysokości. Natomiast wymagania w tym zakresie mogą znajdować się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Właśnie w planach miejscowych często są zapisy dotyczące maksymalnej wysokości budynków.

Budynki gospodarcze i letniskowe budowane na zgłoszenie muszą być parterowe, tzn. że nie mogą mieć poddasza z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi. Taki budynek z poddaszem użytkowym wymaga pozwolenia na budowę. Natomiast w budynku budowanym na zgłoszenie możemy zrobić np. antresolę.


My mamy pytanie: Mamy wybudowany już taki budynek i jest on ocieplony, ocieplenie wychodzi poza obrys i budynek ma teraz w środku 35m2 a licząc po zewnętrznej krawędzi ma prawie 39m2. W zgłoszeniu do starostwa opisaliśmy, że będzie to budynek ocieplony styropianem. Co mam teraz zrobić? Czy muszę zgłaszać, że ma on więcej metrów? Czy muszę to opisać gdzieś? Czy taki budynek w ogóle ktoś odbiera ?

Budynek gospodarczy czy letniskowy budowany na zgłoszenie nie jest odbierany przez nadzór budowlany. Do użytkowania takiego budynku można przystąpić zaraz po wybudowaniu.

Jeśli część robót wykonano inaczej niż zostało w skazane w zgłoszeniu, to doszło do pewnego rodzaju samowoli budowlanej i jej legalizacja może nastąpić w postępowaniu przed organem nadzoru budowlanego.


To ja mam jeszcze jedno pytanie - czy jest jakiś czas na ukończenie takiej "budowy " ? Czy mogę to budować w nieskończoność aby nie wołać nikogo do sprawdzenia czy już wybudowałam, w sensie geodety? I właśnie najważniejsze - jak zakończyć taką budowę na zgłoszenie?

Roboty trzeba rozpocząć w ciągu 3 lat od daty podanej w zgłoszeniu jako termin rozpoczęcia budowy. Jeśli nie rozpoczniemy budowy w ciągu 3 lat i chcemy nadal wybudować budynek, to musimy ponownie zgłosić budowę. Natomiast jeśli już rozpoczniemy budowę, to zgłoszenie nie traci ważności niezależnie od tego, jak długo będzie trwać ta budowa.

W przypadku zwykłego zgłoszenia zakończenie budowy nie wiąże się z żadnymi formalnościami związanymi z odbiorem budynku. Nie musimy zawiadamiać nadzoru o zakończeniu budowy, nie musimy zlecać geodecie wykonania inwentaryzacji powykonawczej (nie dotyczy to sytuacji, kiedy urząd przyjmujący zgłoszenie nakazał wykonanie tej inwentaryzacji). Mówię tutaj o przepisach prawa budowlanego. Natomiast oprócz obowiązków wynikających z prawa budowlanego, mamy też obowiązki wynikające z innych przepisów, dotyczące np. spraw podatkowych albo zgłoszenia zmian w ewidencji gruntów i budynków.


Jakie wymagania musi spełnić dom żeby można go przekształcić na mieszkalny?


Tych warunków jest wiele. Musi być zgodny z wymaganiami przepisów stawianymi budynkom mieszkalnym, czyli na przykład musi być wyposażony w odpowiednie instalacje (wodno-kanalizacyjną, elektryczną, centralnego ogrzewania), ale nie jest to jedyny warunek. Musi też być zgodny z wymaganiami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, gdy na danym obszarze nie obowiązuje plan miejscowy.

Przy przekształcaniu budynku letniskowego na mieszkalny jednorodzinny mogą też pojawić się inne problemy. Spotkałam się z interpretacją, że w takim przypadku nie dochodzi do zmiany sposobu użytkowania i dlatego nie da się takiego budynku przekształcić. Czy to jest słuszna interpretacja – można by długo na ten temat dyskutować. Natomiast myślę, że warto mieć świadomość, że takie problemy mogą się pojawić.

I ostatnia rzecz – trzeba dopełnić formalności związanych ze zmianą sposobu użytkowania, czyli albo dokonać zgłoszenia albo uzyskać pozwolenie na budowę. Rodzaj formalności zależy m.in. od tego, czy przekształcenie wiąże się z jakimiś robotami budowlanymi. Z tym że zmiana sposobu użytkowania nie będzie możliwa, jeśli budynek nie spełni wymagań przepisów stawianych budynkom mieszkalnym.


Jaka musi być minimalna powierzchnia działki?


To zależy od tego, jaki budynek chcemy wybudować.

Na przykład w przypadku budynku letniskowego na zgłoszenie możemy wybudować taki budynek, jeśli liczba obiektów na działce nie przekracza jednego na każde 500 m2 powierzchni działki. Czyli jeśli mamy działkę mniejszą niż 500 m2 budowa takiego budynku wymaga już pozwolenia na budowę.

Natomiast przy budynkach gospodarczych wymóg jest taki, by liczba obiektów podanych w przepisie (czyli nie tylko budynków gospodarczych, ale też np. garaży) nie przekroczyła dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki. Czyli na działce mniejszej niż 500 m2 możemy na zgłoszenie wybudować jeden z obiektów wskazanych w tym przepisie.


Jak podłączyć media prąd i wodę do takiego domu letniskowego lub gospodarczego


Tak samo jak do każdego innego. Trzeba wystąpić do zarządcy sieci o warunki przyłączenia, dopełnić formalności związanych z budową przyłączy (zgłoszenie lub po spełnieniu pewnych warunków bez zgłoszenia) i wybudować te przyłącza.

W przypadku np. prądu zakłady energetyczne zazwyczaj formalności załatwiają we własnym zakresie. Natomiast przy wodzie i kanalizacji zwykle trzeba samemu dopełnić formalności.

Co ważne – do formalności związanych z budową przyłączy musimy zatrudnić projektanta z odpowiednimi uprawnieniami, bo zarówno przy budowie na zgłoszenie jak i bez zgłoszenia potrzebny jest projekt zagospodarowania działki wykonany przez tego projektanta.


W jakim czasie od zakończenia prac można dokonać przekształcenia na mieszkalny?


Nie ma tutaj żadnych wymogów czasowych. Trzeba tylko mieć świadomość, że aby przekształcić taki budynek, trzeba spełnić szereg warunków i dopełnić formalności związanych ze zmianą sposobu użytkowania (zgłoszenie lub pozwolenie na budowę).


Czy można legalnie mieszkać cały rok w domu letniskowym?


Nie. Budynek letniskowy, czyli np. budowany na zgłoszenie budynek rekreacji indywidualnej, to formalnie budynek przeznaczony do okresowego wypoczynku.


Czy można postawić jeden budynek 35m2 obok drugiego?


Zarówno budynek letniskowy jak i gospodarczy budowany na zgłoszenie musi być wolno stojący. Oznacza to, że nie może być połączony z innym obiektem budowlanym, czyli np. z drugim budynkiem. Ale przepisy nie określają, jaka powinna być odległość między tymi obiektami. Więc jeśli tylko spełniony jest warunek dotyczący maksymalnej liczby obiektów na określonej powierzchni działki, to mogą stać dwa takie budynki obok siebie pod warunkiem, że się nie stykają.


Czy można wykonać płytę fundamentowa lub standardowe fundamenty pod taką budowę

Ze względów konstrukcyjnych nawet trzeba. Budynek budowany na zgłoszenie może być w dowolny sposób posadowiony. To, że nie można w takim budynku wykonać tradycyjnych fundamentów jest mitem, nie mającym zupełnie pokrycia w przepisach.


Na Wasze pytania odpowiedziała Magda z bloga oprawiebudowlanym.pl

5 komentarzy

  1. Czy dom na zgłoszenie do 35m2 może mieć piwnicę?

    OdpowiedzUsuń
  2. a ja mam pytanie co do maksymalnej wysokości antresoli oraz poddasza nieużytkowego oraz co w sytuacji gdy poddasze spełnia wszystkie wymogi poddasza użytkowego, jednak jego wysokość jest mniejsza niż 190cm

    OdpowiedzUsuń
  3. >> Czy można legalnie mieszkać cały rok w domu letniskowym? Nie.
    Czy są jakieś konsekwencje prawne mieszkania cały rok? Jak zdefiniowany jest "okresowy wypoczynek"? Jakie jest orzecznictwo w tym temacie? Pozdrawiam :)

    OdpowiedzUsuń
  4. Kiedy trzeba wykonywać zabezpieczenie wykopów? U nas na działce jest glina i wydaje mi się, że spokojnie bez tego wybudujemy fundamenty, jednak chciałbym się upewnić.

    OdpowiedzUsuń